一、基本情况

中共沈阳市皇姑区委办公楼坐落于沈阳市皇姑区岐山中路32号，服务面积13280.15平方米。

二、职责要求

1、遵守采购单位规章制度和保密规定，维护采购单位的合法权益和形象，不得借采购单位的名义做虚假和不实宣传。

2、根据合同规定或采购单位要求全面完成委托管理事项；不得将委托管理事项转给第三方。

3、保持同采购单位管理职能部门的密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息，充分尊重采购单位的意见，接受采购单位的建议、监督和指导。

4、严格审核录用本物业项目劳务人员，保证特殊岗位从业人员具有法律、法规和行业规章所要求的资质、等级等证书；如调整管理人员及技术骨干，应事先与采购单位协商，并将新进人员的情况书面向采购单位通报，经采购单位同意后实施。及时调整采购单位认为不适合继续在采购单位工作的物业公司工作人员（以采购单位书面通知为准）。

5、建立从业人员考勤制度及岗前和在岗培训制度，对从业人员的工作质量、效率进行动态管理和监督。

三、物业管理项目职责范围、人数、人员要求及管理要求（共计：40人）

（一）项目管理

1、人数：1人。其中：物业经理1人。

2、职责范围：全面负责物业服务工作管理，考核物业管理工作人员绩效，做好与业主沟通和协调工作；负责建立员工手册，每日登记工作内容、事项及完成情况；积极配合业主其他工作或活动的顺利开展。

3、人员要求：物业经理：男女不限，高中以上学历，50周岁以下，五年以上公建类物业管理经验（开标时需提供业主证明材料原件,投标文件中提供上述材料复印件加盖公章），虚心接受业主的监督、建议、评价，并对工作进行有效的改进，持有相关岗位证书。

4、管理标准：

（1）负责项目日常管理及工作安排；负责项目员工日常专业技能培训；负责员工队伍的监督考核。

（2）维护业主利益和形象，遵守甲方各项规章制度。

（3）物业管理员工统一着装，佩带明显标志，工作规范，作风严谨，文明服务，严格考勤。

（二）工程维修维护工作

1、人数：1人。其中：综合维修工1人。

2、职责范围：

（1）负责设施设备及日常照明的养护和维修。

（2）负责公共上下水管道及供暖设备维护与管理工作。

（3）庭院、房屋、门窗、桌椅等办公楼设施的维修工作。

（4）负责楼内网络及电脑的日常维护。

（5）负责电话及线路的维修工作。

（6）负责电梯的日常监管工作。

3、人员要求：

综合维修工：男性，60周岁以下，熟悉楼宇环境，精通各类维修工作，持有相关岗位证书。

4、管理标准：

（1）设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。

（2）制定临时用电管理措施与停电应急管理措施并严格执行。

（3）无火灾及安全隐患。

（4）设备、阀门管理工作正常，无跑冒滴漏。

（5）排水系统通畅，地下层无积水、浸泡。

（6）遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。

（7）制订突发事件应急处理预案。

（8）报修处理及时率100%；（夜间除外）急修接到报修后，五分钟内抵达现场；小修接到报修后，十分钟内抵达现场。

（三）楼内外清理保洁,庭院绿化养护工作

1、人数：5人。其中：保洁员5人。

2、职责范围：负责办公室、楼层、楼道、电梯、洗手间、活动室、会议室、庭院等公共场所、庭院的卫生、物品清洁；负责会议室、门前、大厅、庭院和花草树木的管理及垃圾清运等工作。

3、人员要求：男女不限，年龄在50岁以下。五官端正，气质端庄，责任心强，掌握保洁基本常识，持有相关岗位证书。

4、管理标准：

（1）保洁设施完备，并定期对地面、卫生洁具等部位进行养护；确保表面光洁、无污渍。

（2）本委托项目范围内所有区域卫生保洁，实行标准化清洁保洁，有专人监督检查。

（3）无擅自占用和堆放杂物现象，地面无污迹、水迹、痰迹。

（4）绿地无改变用途和破坏、践踏、占用现象，无纸屑、烟头、石块等杂物。

（四）综合服务

1、会议服务

（1）人数：2人。其中:形象服务员1人,会议服务员1人

（2）职责范围：负责机关来访接待、各类会议、礼仪服务工作。

（3）人员要求：会议服务员：45周岁以下，女性，身高1.65米以上，责任心强，五官端正，气质端庄，有餐饮、会议服务经验。

形象服务员：年龄25-35岁之间，女性，身高1.65米以上，责任心强，五官端正，气质端庄，有餐饮、会议服务经验。

（4）管理标准：服务热情、礼貌、周到、责任心强、服从管理；坚守岗位，不准到无关区域乱窜、闲谈、忠于职守，勤检查；提前做好重要会议及大型活动的各项准备工作；会后及时清理，使会议室随时处于正常使用标准；负责会议室饮水、水果器具清洁消毒工作；负责会场布置工作；负责接待室来宾接待工作。

2、速录服务

（1）人数：1人。

（2）职责范围：负责会议记录工作。

（3）人员要求：女性，身高1.65米以上，45周岁以下。

（4）管理标准：业主对服务满意率95%以上。会议记录无错误、打字速度快速。

（五）秩序维护

1、人数：12人。其中：白班秩序维护员6人，夜班秩序维护员6人。

2、职责范围：庭院门卫、消防监控室、停车场管理、前厅要求24小时设人，负责办公楼监控、保安、消防，确保大楼安全；负责庭院、楼内夜间巡逻（每夜巡视不少于4次）；负责室外停车场、自行车库的管理，车辆存放安全、摆放整齐,楼内外秩序良好。机关车辆出入进行登记。

3、人员要求：男性，60周岁以下，责任心强，五官端正，气质端在，身高1.70米以上，具有使有消防器材、灭火救灾、救援疏散等基本知识与操作技能，持有相关岗位证书。

4、管理标准：

（1）业主对保安服务满意率95%以上；

（2）火灾发生数0件/年；

（3）无停车场车辆管理责任事故。

（六）职工食堂伙食供应工作

1、人数：16人。其中：厨师长1人、厨师3人、主面案1人、副面案2人、水案2人、勤杂3人、洗消3人、小餐厅服务员1人。

2、职责范围：负责机关职工（大约231人）每日早、午两餐用餐；负责制定食谱，做好成本核算，做到日清、周结、月核算；负责重大节日、重要活动和各类应急任务的餐饮保障；负责物品验收、库房管理、原材料的配料、菜品的出品服务及管理；负责食堂加工设备及其它设施卫生管理；负责食堂食品卫生安全。

3、人员要求：

厨师长、厨师：男性，年龄60岁以下，5年以上同岗位工作经验，能烹制各种菜肴并可制定菜谱，有一定的组织、管理和协调能力，持有相关岗位证书。

主、副面案：能够制作各种中西面点。男女不限，年龄55岁以下，有5年以上的同岗位工作经验，持有相关岗位证书。

水案、勤杂、洗消：女性，55岁以下，5年以上同岗位工作经验。

小餐厅服务员：年龄25-35岁之间，女性，身高1.65米以上，五官端正、身体健康，动作利落，具有较强的服务意识，职业素养佳，政审合格。

以上食堂人员均需持有健康证。

4、管理标准：

（1）对厨房、餐厅均有严格的卫生管理制度和食品安全保障制度。

（2）厨具、餐具均符合国家相关卫生标准，做好菜肴留样备检工作，确保绝不发生因食物、餐具不卫生而导致用餐人员身体不良反应事件。

（3）餐饮服务人员均有健康证，并按规定做好每年组织体检工作。

（4）厨师、面点师等岗位人员要具有相应的资格证书。

（5）根据季节变换情况，制定周营养食谱，公布并严格执行，食谱要确保主副食花色、品种、营养及人体每日所需的热量。做好食堂每日早、午餐的供应保障工作，严格按照要求确保主副食品的品种、数量质量，做到种类丰富，营养均衡，有益健康，适合大众口味。

（6）每季度做好服务质量满意度测评，根据测评情况及时调整服务方案和落实改进措施，不断提高管理服务水平。

（7）按季节提前做好各类蔬菜的腌制，储存工作。

（8）指标要求：卫生质量合格率100%；工作人员拥有健康证和年体检率100%；通过满意度测评就餐人员满意率达到90%以上。

（七）司驾服务

1、人数：2人。

2、职责范围：负责24小时待班司驾工作。

3、人员要求：男性，有驾驶经验，持有B1及以上驾驶证（开标时需提供驾驶证原件，投标文件中提供上述材料复印件加盖公章）。

（八）其他

1、注重节能减排，做好源控工作。

2、大型会议接待工作。

四、费用范围

1、投标人所报价格为一年物业服务费用合计,投标人的投标报价为含税价（以人民币为结算单位）。

2、投标人的报价应包括为完成本项目各项服务可能发生的全部费用及投标人的利润和应交纳的税金等。具体包括符合国家规定标准或取费比例的员工工资；社会五险；工会经费；服装费；管理费；税金及一切风险费等所有费用。投标人对合同内容的费用、质量、安全、文明服务等实行全面承包。

3、投标单位所报价格中，有关取费项目应符合国家有关规定，员工工资标准应满足国家最新工资标准要求；投标报价需按照上述要求的投标事项进行报价，必须保证员工工资不低于沈阳市政府规定的最新最低工资标准，并按照采购人当地政府现行规定的种类、比例和标准，为员工缴纳保险等。如不能满足则该投标文件按无效标书处理。

五、其他要求

1、要保证物业人员的稳定，不经业主批准不得随意更换。

2、形象服务员、会议服务员及速录员日常工作由采购单位负责。

3、供应商派驻的物业员工在上岗前必须进行培训，专业技术人员要有专业证书，经年检合格的持证上岗。

4、中标供应商在进驻项目时，所派驻物业人员必须开具派出所无犯罪证明，同时家庭住址详细，个人资料齐全，留有备案。

5、供应商必须保障其工作人员人身安全,采购单位不承担其责任。

6、中标供应商接到中标通知后,物业全部人员必须在24 小时之内到位。组织好交接工作。保证设备运转和各项工作不中断。

7、供应商需在物业服务工作中，针对工程维运保障工作、安全保卫及监控工作、楼内外清理保洁工作，采用信息化管理措施及科技化手段来保障物业后勤服务工作。

8、如遇疫情，应全面做好疫情期间的防控工作，措施得当，保障业主单位各项工作正常运行。

9、对从业人员的工作质量、效率进行动态管理和内部监督审核工作。

10、所有物业人员必须严格执行采购单位的《员工行为礼仪规范》，违反者应做罚款或辞退处理。

11、维护业主利益和形象，遵守采购单位各项规章制度。

12、物业管理员工统一着装，佩带明显标志，工作规范，作风严谨，文明服务，严格考勤。

13.中标物业单位负责保洁用品等采购，购买数量、次数与技术参数必须满足采购人提出的服务保障标准，并由采购人对其进行审批监管。

14.合同履行期间发生业主重大投诉事件，造成损失的，业主有权立即终止合同，并要求物业公司赔偿相应的经济损失。

15.在工作过程中因工作失职造成物品丢失、损坏，全部照价赔偿。

16.甲乙双方应以签订合同时的最低工资标准为标准。因工作需要，甲方要求岗位人员减少，按实际减少人数计算，减少物业费。

17.采购人承担设备设施所产生的水、电、燃气等费用。

18.合同执行期内，所有服务项目包涵晚间加班、休息日、节假日等临时性服务保障，采购人不再单独支付合同金额以外的其他费用。

19.本项目不得转包。

20.采购人根据对中标物业单位按照考核细则（详见考核表）进行履约能力考核。每季度进行一次综合考核，考核双方对考核结果进行确认。采购人按照考核结果作为支付绩效费用。绩效考核满分为100分，100分为优秀，90分为合格，考核成绩达到合格线以上不扣除费用，每季度全额绩效为16400元（包含在物业整体费用内），每扣1分，扣除当期绩效246元，综合评分低于60分当期绩效全部扣除；连续两次考核低于60分，将自动终止合同至甲方重新招标生效且甲方不承担相应违约责任。

2024年（ ）季度物业服务考核表

六、项目要求

1.服务期限:自签订合同之日起一年。

2.服务地点:沈阳市皇姑区岐山中路32号，具体地点满足采购人要求。

3.付款方式：物业服务费按季度支付，每季度支付上一个季度的物业服务费，每次支付物业服务费总额的 1/4。

4.履约保证金：不收取。

5.组织验收主体：本项目的履约验收工作由采购人依法组织实施。