一、基本情况：

沈阳市皇姑区人民政府办公楼座落在：沈阳市皇姑区松花江街 3 号， 建筑面积：34808平方米，其中 A 座 17 层，B 座 6 层，C 座 6 层,区档案局 1 层。 集办公室、会议室、健身房、小礼堂、地上停车场等为一身的综合性办公楼，有独立的 监控防盗、消防监控、火灾自动报警、火灾自动灭火、供水等完备的系统。A 座办公楼内有 3 部垂直的电梯和两部步行楼梯。因此，沈阳市皇姑区人民政府综合办公大楼是一座设施设备比较完善，安全、舒适、高效的综合办公大楼。

二、职责要求：

1.遵守采购单位规章制度和保密规定，维护采购单位的合法权益和形象，不得借采购单位的名义做虚假和不实宣传。

2.根据合同规定或采购单位要求全面完成委托管理事项；不得将委托管理事项转给第三方。

3.保持同采购单位管理职能部门的密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息，充分尊重采购单位的意见，接受采购单位的建议、监督和指导。

4.严格审核录用本物业项目劳务人员，保证特殊岗位从业人员具有法律、法规和行业规章所要求的资质、等级等证书；如调整管理人员及技术骨干，应事先与采购单位协商，并将新进人员的情况书面向采购单位通报，经采购单位同意后实施。及时调整采购单位认为不适合继续在采购单位工作的物业公司工作人员（以采购单位书面通知为准）。

5.建立从业人员考勤制度及岗前和在岗培训制度，对从业人员的工作质量、效率进行动态管理和监督。

三、物业管理项目职责范围、人数、人员要求及标准（共计：56人）

（一）项目管理

1.物业经理：1人。

2.职责要求：负责与业主沟通及日常项目工作安排、管理、培训及监督管理工作；负责车库管理相关保障工作。

3.人员要求：

物业经理：男女不限,年龄50岁以下，责任心强，五官端正，气质端庄，女性身高 1.60m以上， 男性身高 1.70m以上，大专及以上学历，五年以上物业行业管理经验（开标时须在投标文件中提供证明材料复印件加盖公章），持有相关岗位证书。

4.管理标准及目标：全年无管理安全事故发生。

（二）综合服务

1.人数：7 人。其中：会议服务员 4人（包含形象服务员1人），速录员 1 人，中巴司机 1 人，理发师1人。

2.职责要求：负责内部会议接待服务、报刊发放及各种活动的礼仪保障工作；负责会议室饮用水、水果器具的清洗消毒和会场布置工作；负责为区领导做会议、座谈现场速记及整理上报主管领导资料工作；负责办公用车服务工作；负责院内理发室美发工作。

3.人员要求：

（1）会议服务员：女性，年龄40岁以下，高中及以上学历，身高1.60 m以上，五官端正，性格外向，具有较强的语言表达能力，持有相关岗位证书。

（2）形象服务员：女性，年龄25-35岁之间，高中及以上学历，身高1.62 米以上，五官端正，性格外向，具有较强的语言表达能力。

（3）速录员：女性，年龄40岁以下，身高1.60 m以上，五官端正，性格好，具有较强的语言表达能力，要严格遵守保密制度具有大专及以上学历，持有速录师证（开标时须在投标文件中提供学历证明和速录师证书复印件加盖公章）。

（4）中巴司机:男性，年龄50岁以下,具有 B2(含）以上驾驶证（开标时须在投标文件中提供驾驶证复印件加盖公章）。

（5）理发师：年龄35岁以下，具有两年以上同岗位工作经验。

4.管理标准：

（1）会务服务保障文明、规范、准时。

（2）使用文明用语热情接待及疏导来访客人。

（3）会议服务及接待工作要认真、主动、热情，严格执行各类会议接待标准。

（4）全年用车无安全事故发生。

5.管理目标：

（1）综合服务保障有力。

（2）确保报刊、邮件发送及时和准确无丢失。

（3）确保会议、接待正常有序的工作质量。

（4）速录服务达到速录师水平，做到保密安全。

（三）楼内外清理保洁工作

1.人数：19人（其中：外围男保洁员2名、室内女保洁员17名）。

2.职责要求：负责 A、B、C 和区档案局三座办公楼的办公室、楼层、楼道、电梯、洗手间、活动室、会议室、庭院等公共场所的卫生、物品清洁；负责会议室、门前、大厅、庭院的管理，负责垃圾清运等工作。

3.人员要求：外围保洁员，男性，年龄60岁以下；室内保洁员，女性，年龄50岁以下，五官端正，气质端庄，责任心强，掌握保洁基本常识，持有相关岗位证书。

4.管理标准：

（1）保洁设施完备，并定期对地面、卫生洁具等部位进行养护；确保表面光洁、无污渍。

（2）卫生间每天随时清理，包括地面、墙面、盆台、镜面、大小便池、窗台、污水池、水笼头、棚面等；每周一次消毒，保证卫生间清洁。

（3）公共通道每天用地拖至少四次清擦地面；每天用干净的软布擦拭电器开关、踢角线；每周对各木质门进行处理、每月上蜡一次；每月对墙面进行技术处理。

（4）每周计划清理与随开随清相结合，每周对玻璃进行清擦；对痰盂进行日去污、周保养处理。

（5）保证会议室的计划与突击使用；地板每月技术处理；家具每月清洁上蜡。

（6）领导办公室专人打扫、每日早对办公室地面、台面、家具进行彻底清理；物品规矩摆放；花 卉定期浇水、养护；根据实际情况对领导办公室进行跟踪清理；每 周对窗户进行清洁；每月对地面进行打蜡、对墙面进行清洁。

（7）本委托项目范围内所有区域卫生保洁，实行标准化清洁保洁，有专人监督检查。

（8）无擅自占用和堆放杂物现象，地面无污迹、水迹、痰迹。

（9）楼宇外围无改变用途和破坏、践踏、占用现象，无纸屑、烟头、石块等杂物。

（10）垃圾日产日清、分类管理。

（11）冬季负责积雪清运工作。

5.管理目标

（1）环境绿化优美,卫生洁净、物品整洁。

（2）确保办公楼保持清新、整洁的办公环境。

（四）日常设施、设备的维修、保养工作

1.人数：5人。其中：强电工 2人，弱电工1人，综合杂修工 2 人。

2.职责要求：（保证各种设备、设施始终处于良好状态。）

（1）大楼电路、设施、设备维护、维修及日常保养工作。

（2）水暖、给排水系统的监护运行保养维修及节能控制工作。

（3）生活用水设备维护与管理工作。

（4）庭院、房屋、门窗、桌椅等办公楼所有设施的维修及小型工程工作。

（5）负责会议保障服务，精通会议通联设备及网络维修等技术。

（6）日常维修维护。

3.人员要求：男性，年龄60岁以下，维修电工持有特种作业操作证（电工作业）（开标时须在投标文件中提供证书复印件加盖公章）；综合杂修工持有物业承接查验与设施设备管理证书（开标时须在投标文件中提供证书复印件加盖公章）。需保证人员的稳定，不经业主批准不得随意更换。 持有相关岗位证书。

4.管理标准：

（1）设备良好，一年内无重大管理责任事故。

（2）制订临时用电管理措施与停电应急管理措施并严格执行。

（3）订有突发火灾应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通。

（4）无火灾及安全隐患。

（5）设备、阀门管道工作正常，无跑冒滴漏。

（6）排水系统通畅，无积水、浸泡。

（7）遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。

（8）制订突发事件应急处理预案。

5.管理目标：

（1）各种设施、设备维修保养良好。

（2）小型维修在接到通知后15分钟内到达现场，并在维修完成后1日内进行回访。

（五）迎宾

1.人数：2人。

2.职责要求：

（1）负责区政府大楼内迎宾工作。

（2）按规定着装，保持整洁，按时上下班，服从领导的指挥安排。

3.人员要求：女性，年龄35周岁以下，身高1.65m以上。需保证人员的稳定，不经业主批准不得随意更换。

（六）食堂伙食供应工作。

1.人数：22人。其中：餐厅经理1人，厨师长1人，餐厅服务员3人（包含形象服务员1人），大灶厨师3人，风味厨师2人，西点大工1人，勤杂2人，面案3人，水案3人，洗消3人。

2、职责要求：

⑴负责机关食堂不同的用餐要求，提供伙食供应服务工作。

⑵负责机关食堂每周菜品出品、食材验收、库房管理、原材料配料、成本控制及核算管理等。

⑶负责食堂加工设备及其它设施（不含排油烟系统的专业清洗）的卫生管理。

⑷负责食堂、食品卫生安全。

⑸配合甲方对食堂日常经营管理工作的监督。

⑹负责晚餐、休息日、接待餐等临时性用餐服务工作。

3、人员要求：

⑴餐厅经理：女性，年龄45岁以下，专科（含）以上学历，从事本岗位3年以上工作经验，身体健康，五官端正、无传染病和其他疾病，保证身体健康状况良好。

⑵厨师长、风味厨师：男性，年龄55岁以下，身体健康，从事本岗位3年以上工作经验，五官端正、无传染病和其他疾病，保证身体健康状况良好，须持有中级及以上厨师证（开标时须在投标文件中提供证书复印件加盖公章）。

⑶大灶厨师：男性，年龄58岁以下，身体健康，从事本岗位1年以上工作经验，五官端正、无传染病和其他疾病，保证身体健康状况良好，须持有中级及以上厨师证（开标时须在投标文件中提供证书复印件加盖公章）。

⑷西点大工：男女不限，年龄在55岁以下，从事本岗位3年以上工作经验，能制作各种面点。

⑸面案：男女不限，年龄在55岁以下，从事本岗位1年以上工作经验，能制作各种面点。

⑹勤杂及洗消：女性，年龄55岁以下，身体健康，从事本岗位2年以上工作经验。

⑺水案：男女不限，年龄在55岁以下，身体健康，从事本岗位2年以上工作经验。

⑻餐厅服务员：女性，年龄45岁以下，身体健康，从事本岗位2年以上工作经验。

(9)形象服务员：女性，年龄25至35之间，身体健康，从事本岗位2年以上工作经验，身高1.62 米以上，五官端正，性格外向。

（以上食堂伙食供应工作人员应具有健康证，上岗前查验）

4、管理标准：

⑴对厨房、餐厅均有严格的卫生管理制度和食品安全保障制度。

⑵厨具、餐具均符合国家相关卫生标准，确保绝不发生因食品、卫生等导致用餐人员身体不良反映事件。

⑶餐饮服务人员具有健康证，按规定做好每年的体检。

⑷每季做好服务质量满意度测评，及时调整服务方案， 不断提高管理服务水平。

⑸指标要求：卫生质量合格率 100％，工作人员拥有健康证和年体检率 100％，测评满意率 90％以上。

四、费用范围

供应商的投标报价为含税价（以人民币为结算单位），供应商的报价应包括为完成本项目各项服务可能发生的全部费用及供应商的利润和应交纳的税金等。包括但不限于员工各岗位工资、社会统筹五险；工会经费；服装费；管理费；税金及一切风险费等所有费用。投标报价需按照上述要求的投标事项进行报价，必须保证员工工资不低于沈阳市政府规定的最新最低工资标准。如有缺项取费、零报价取费或不能满足上述要求，则该投标文件按无效标书处理。如有特殊情况，供应商应在投标文件中一次性提供全部相关证明材料。

五、其他要求

1、要保证物业人员的稳定，不经业主批准不得随意更换。

2、服务及速录员日常工作由采购单位负责。

3、供应商派驻的物业员工在上岗前必须进行培训，专业技术人员要有专业证书，经年检合格的持证上岗。

4、中标供应商在进驻项目时，所派驻物业人员必须开具派出所无犯罪证明，同时家庭住址详细，个人资料齐全，留有备案。

5、供应商必须保障其工作人员人身安全,采购单位不承担其责任。

6、中标供应商接到中标通知后,物业全部人员必须在24 小时之内到位。组织好交 接工作。保证设备运转和各项工作不中断。

7、供应商需在物业服务工作中，针对工程维运保障工作、安全保卫及监控工作、楼内外清理保洁工作，采用信息化管理措施及科技化手段来保障物业后勤服务工作。

8、如遇疫情，应全面做好疫情期间的防控工作，措施得当，保障业主单位各项工作正常运行。

9、对从业人员的工作质量、效率进行动态管理和内部监督审核工作。

10、所有物业人员必须严格执行采购单位的《员工行为礼仪规范》，违反者应做罚款或辞退处理。

11、维护业主利益和形象，遵守采购单位各项规章制度。

12、物业管理员工统一着装，佩带明显标志，工作规范，作风严谨，文明服务，严格考勤。

13.中标物业单位负责保洁用品等采购，购买数量、次数与技术参数必须满足采购人提出的服务保障标准，并由采购人对其进行审批监管。

14.合同履行期间发生业主重大投诉事件，造成损失的，业主有权立即终止合同，并要求物业公司赔偿相应的经济损失。

15.在工作过程中因工作失职造成物品丢失、损坏，全部照价赔偿。

16.甲乙双方应以签订合同时的最低工资标准为标准。因工作需要，甲方要求岗位人员减少，按实际减少人数计算，减少物业费。

17.采购人承担设备设施所产生的水、电、燃气等费用。

18.合同执行期内，所有服务项目包涵晚间加班、休息日、节假日等临时性服务保障，采购人不再单独支付合同金额以外的其他费用。

19.本项目不得转包。

20.采购人根据对中标物业单位按照考核细则（详见考核表）进行履约能力考核。每季度进行一次综合考核，考核双方对考核结果进行确认。采购人按照考核结果作为支付绩效费用。绩效考核满分为100分，100分为优秀，90分为合格，考核成绩达到合格线以上不扣除费用，每季度全额绩效为23100元（包含在物业整体费用内），低于90分的，每扣1分，扣除当期绩效347元，综合评分低于60分当期绩效全部扣除；连续两次考核低于60分，将自动终止合同至甲方重新招标生效且甲方不承担相应违约责任。

2024年（ ）季度物业服务考核表

六、项目要求

1.服务期限:自签订合同之日起一年。

2.服务地点:皇姑区松花江街3号，具体地点满足采购人要求。

3.付款方式：物业服务费按季度支付，每季度支付上一个季度的物业服务费，每次支付物业服务费总额的 1/4。

4.履约保证金：不收取。

5.组织验收主体：本项目的履约验收工作由采购人依法组织实施。