一、功能及要求：

（一）本次物业管理服务范围包含长沙市城市公共交通事务中心河西及武广两处办公场地及其附属的设施、设备。

1、河西办公场地位于岳麓区枫林一路367号，占地面积3489.10平方米。办公楼共六层，建筑面积2746.36㎡。车库、传达室建筑面积约140㎡，食堂建筑面积约400㎡，职工活动中心面积约160㎡。有配电间一间，建筑面积约200㎡，会议室三间，面积总计390.5㎡。办公楼前后坪面积约618㎡，绿化面积约52㎡，前坪停车场可停放约二十台车。有出入口两个，均面向市政公共道路。

2、武广办公场地位于雨花区东山街道黎托综合客运枢纽主站房四楼，管理面积约3313.7㎡，有会议室两间，面积总计358㎡；有出入口三个。

（二）长编委发[2019]46号文件核定中心事业编制125名。长编办函[2020]78号文件核定中心编外合同制人员45名。

（三）服务期限：2024年7月11日-2026年7月10日

二、相关标准：

中央、省、市机关物业管理有关行业标准。

三、技术规格：

服务内容

（一）物业综合管理服务

建立健全各项物业管理制度，建立各类委托管理设备及房屋的台账并及时更新；根据物业服务合同要求做好各项综合管理服务。

（二）环境卫生保洁服务

负责室外道路及停车场、绿化区等公共场地、办公用房公共部位（含领导办公室、会议室、指挥中心）、电梯、卫生间清洁卫生、垃圾的分类收集及杀虫灭蚊等；定期对管道、沟渠等进行检查、清掏、维护。

（三）秩序维护及安防管理服务

负责区域内的治安、车辆的安全管理，协助采购人进行消防管理，并对治安等突发事件进行处理。保证良好的办公环境，做好防火防盗，做好外来人员、外来车辆及采购人信件、快递的登记，引导车辆停放整齐，道路拥堵时及时疏导车辆及行人，保持进出通道畅通，维护好公共秩序。

（四）绿化养护服务

负责公共区域绿化维护，确保花草树木正常生长、剪修及时，无枯枝死杈及病虫害现象；落实绿地管理和养护措施，无破坏、践踏及随意占用现象。

（五）房屋及公共设施维护服务

1. 建筑本体共用部位的维修、养护、管理，包括楼梯间、公共通道、屋面、梁柱、门厅、卫生间等。

2. 建筑本体共用设施设备的定期维修、养护、运行，检测和管理，包括共用的上、下水管道水箱、照明、供电（含日常照明线路设备的养护，不含配电值班）、消防、安全设施等，但不含涉及到电信局、广播电视所管辖的通信、有线电视及计算机网络设施。物业服务范围的公用设施、附属建筑物和构筑物的维修、养护、管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、公共绿地、路灯、停车场等。

3. 配电室值班。确保河西办公区配电室24小时值班，建立各类电器设备、仪器仪表定期巡视维护台账和维修记录，做到安全、合理、节约用电。

（六）会议服务

负责会议音响、会标等服务，保证会议开水供应并定时续水，确保会议室内整洁卫生。

（七）管理业主方提供的物业相关的工程图纸和资料，建立维修档案与竣工验收资料档案等。提供设备维保计划及资料、市场价格和方案等服务。

（八）依据物业管理合同所述管理范围及国家法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。

 

四、交付时间和地点：

实施地点

1、长沙市岳麓区枫林一路367号；

2、雨花区东山街道黎托综合客运枢纽主站房四楼。

服务期限

2024年7月11日至2026年7月10日。

五、服务标准：

服务标准和要求

（一）秩序维护及安防管理服务

实行准军事化管理，安管队员着装统一，精神饱满，纪律严明。建立安防及公共秩序等各项管理制度并认真落实。河西办公楼两处门岗实行24小时值班制，巡逻岗实行8小时值班制。

1.人员要求

（1）保安人员需为男性，年龄20-50岁。专职保安人员，五官端正，身体健康；无残疾、无驼背、无明显疤痕、无明显文身、无色弱色盲、体重无明显超重；语言表达流畅；文明礼貌、知法懂法，严守保安从业规范。具有高中以上的文化水平和合格的安全保卫工作能力。

（2）具有高度的警惕性及防卫能力；能处理和应对物业区域公共秩序维护工作；能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备；能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。

（3）吃苦耐劳，对工作认真负责，严格、细致；具有良好的心理素质、责任心、纪律观念强；具有较强的观察、分析和判断是非的能力；意志坚强，具有一定的情绪自我控制能力。

（4）上岗时佩戴统一标志，穿戴统一制服，工牌佩戴规范，仪容仪表规范整齐。

（5）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。

2.服务要求

（1）严格执行采购方安全保卫制度规定，安管员实行岗位责任制。做好安全防范、日常巡视、门岗值守工作，人员进出有礼有节，杜绝小摊小贩进入管理区域，同时做好人员引导，确保无偷盗及斗殴等治安事件发生，发现问题及时处理并报告采购方。确保办公区内正常的治安秩序，对外来人员须检查询问并登记信息，做好台账管理。

（2）确保办公区域内车辆停放有序,协助采购方登记公务车辆的出入及停放台账：对外部车辆出入进行严格、规范的登记和管理，做好台账管理。

（3）协助采购方做好邮件、快递管理。按照相关规定和要求对寄递至采购方的各类快递、邮件进行登记，做好台账管理。

（4）协助采购方做好消防管理。严格执行采购方消防工作各项制度、规定并对各部位定期进行火险隐患检查，发现问题及时报告采购方。熟悉、掌握各楼层结构、通道分布情况及管理区内各种消防设施、监控设备的性能、作用并正确使用。禁止易燃、易爆等危险物品进入管理区域，如确有需要，报有关部门同意后，进行登记，并督促保管人妥善保管。

保证防火通道的畅通，制定受困疏散措施及方案。

接到火警、警情后两分钟内到达现场，协助进行应急处理和保护现场证据，并报告采购人，控制现场局势。

（5）发生突发事件时立即采取措施，并及时报警和配合公安部门处理：在遇到异常情况或采购方人员紧急求助时，两分钟内赶到现场，采取相应处理措施。

（6）工作期间不得有不文明行为，不得与其他人员发生口角、争吵、打架事件。

 (二）环境卫生保洁服务

1、人员要求：

（1）男性要求年龄20-50岁，女性要求年龄20-48岁。五官端正，身体健康；语言表达流畅、文明礼貌、吃苦耐劳，对工作认真负责，严格、细致；具有良好的心理素质、责任心、纪律观念强。

（2）上岗时佩戴统一标志，穿戴统一制服，工牌佩戴规范，仪容仪表规范整齐。

2、清洁服务要求：

（1 ）楼梯、通道清洁：

每天定时清扫擦拭，确保无灰尘和污垢，无卫生死角，做到无痰迹水迹，无纸屑，无烟头，无堆积杂物，石材地面不间断拖擦，定期清洗养护，定期擦拭楼梯扶手保持无污渍、无手纹。

（2）领导办公室、会议室公共部位玻璃门、窗、吊灯清洁：

每天一次定期清洁，做到地面、家具无灰尘，无印迹，玻璃明亮。顶灯每年擦洗两次。

（3）墙壁清洁：

楼道、会议室、大厅的墙面无悬挂杂物，无乱贴纸，无污渍，无尘无土。

（4）卫生间清洁：

每天定时清扫二次以上并不断清扫，保持地面无积水、尿迹、杂物；洗手盆无污迹、痰迹、头发，水龙头无水印；大小便池经常冲洗，无尿硷、残留物、异味；纸篓每天及时倾倒；公共垃圾桶及时清理、保洁，保持垃圾桶外部清洁卫生；箱身无尘土、污渍、异味。

（5）电梯清洁：

每天一次定期清洁并不断清扫，保持电梯轿厢四壁光洁明亮、无浮灰、不锈钢（玻璃）表面光亮、无污迹；操作面板无污迹、明显积灰、擦痕；保持轿厢内空气清新、无异味。

（6）生活垃圾分类处理

严格按照上级部门有关垃圾分类要求，对生活垃圾进行分类收集、分类清运到指定地点，做到日产日清、密封存放。分类做好生活垃圾各项数据的登记管理。

（7）灭蚊蝇、灭鼠：

定期放药灭鼠，不定期消毒、减少蚊蝇繁生，确保无老鼠、苍蝇、蟑螂活动迹象；蚊虫控制目标达到全国爱国卫生运动委员会办公室颁布的虫害密度控制标准。

（8）道路保洁：

室外路面全日不间断巡回保洁、随时保持干净清洁，无痰迹、纸屑、积水、堆放杂物。

（9）配合采购方完成市爱国卫生运动委员会办公室有关工作要求。

（三）房屋设施设备服务：

1.房屋设施设备服务

（1）房屋管理：

随时检查房屋建筑、门窗、墙地面、道路等设施完好情况，发现问题及时修复。如有中修及以上项目，及时与采购方沟通协商解决办法。

做好房屋资料的收集整理工作。

（2）消防设施管理：

协助采购方定期检查、维护消防设施系统，保证其灵敏度、准确度，确保报警系统完好。做好消防设施的防护检修工作，按规定及时更换检查灭火器材、更换药粉等。

（3）给排水设施设备管理：

保证各种供水设施及设备的运行正常。定期检查水泵、给排水系统等设施的运行情况，确保正常，无损坏。接到漏水堵塞等报修电话30分钟内，要派人到达现场检查维修。

各种设施设备的基础档案齐全、完整，以便随时查阅、使用。

（4）配电室值班及供电系统管理：

建立相关维修管理制度，建立24小时维修值班制度，及时排除故障；加强日常维护检修，公共区域的照明、指示灯具的线路要保障完好，确保用电安全。

（5）公共配套设施管理：

定期维护、保养管理区内公共配套设施，确保功能完好；

 (四）公共区域绿化养护服务：

室内花木定期浇水、养护；室外花坛及时修整、养护；重要节日及重大活动协助采购方布置花坛；

（五）会议服务：

会前：检查桌椅摆放整齐，无灰尘；将室内温度调节适当；按要求布置会场；做好音响及茶水服务；保持室内整洁。

会后：收拾会议室，检查无遗留物品，关闭空调、照明系统等，并将桌椅等放回原处。

（六）临时性服务：

根据甲方要求提供临时服务。

服务岗位配置要求

1. 根据项目实际情况，配置服务岗位11个。

2、岗位配置情况说明

 

六、验收标准：

考核验收

（一）考核。服务期限内，采购方每月通过考核打分的方式对中标方提供的物业管理服务进行考核，考核结果将作为付款的重要参考因素。

（二）验收。按照长沙市财政局《关于加强长沙市政府采购项目履约验收工作的通知》（长财采购〔2024〕5号）文件规定实施验收。

 

七、其他要求：

服务报价有关事项

（一）物业管理服务费实行综合计价，由物业管理成本、法定税费和利润构成。

（二）照明、供水及物业管理服务办公作业的用水、用电等公共能耗费用由采购人承担，不纳入物业管理服务成本。

（三）物业管理服务器材、设施及用品；环境卫生、秩序维护服务等服务器材、设施及用品由物业公司负责。

（四）设备的维护与维修：物业公司负责电梯、消防设施、水泵的维护及损坏灯具灯管的更换；公用设备的年检费用不包含在物管费用中，由采购方负责。

（五）本项目采用费用包干方式，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、财务等所有费用，如一旦中标, 在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用。

（六）物业管理服务用房：采购人提供值班用房，不提供住宿用房。

（七）因项目实际情况，物业工作人员可与采购方人员一同食堂就餐，由物业公司按照市财政局制定的伙食费用标准（现行标准为440元/人/月）承担费用。

（八）武广办公区垃圾运送至指定地点，清运费600元/月，由物业公司承担。

其他要求及说明

（一）投标方须具有政府机构或事业单位物业管理服务5年以上经验。

（二）物业管理公司要求是指依法成立的从事物业管理服务经营活动、持有物业管理行政主管部门核发的有效期内的物业管理企业资质证书的企业法人。

（三）物业管理公司必须履行物业管理合同，按照合同约定提供物业管理服务，接受采购人对物业管理服务工作质量的监督。

（四）物业公司必须为员工购买五险，并按《劳动法》规定安排员工休息或发放加班工资，所有人员最低工资不得低于长沙市最低工资标准；若因此原因与员工发生劳动纠纷，均由物业公司承担。

（五）物业管理公司必须制定详细的人员配置方案，制定完善的财务制度、内部管理制度、日常考核制度、应急处置方案、工作计划等，在实施前必须经采购方审核批准。

（六）因物管公司责任造成财产损坏、丢失：照价赔偿。

（七）因物业公司责任造成财产损失、丢失或其他责任事故的，视情节给予经济处罚，必要时提请法律制裁。因物业公司管理不到位，发生停放车辆自燃、被偷、被盗、被抢等，所产生经济损失和法律责任由物业公司承担。

（八）对物业管理公司安全防火的要求：严格执行《中华人民共和国消防法》。

（九）对处理特殊事件和紧急、突发事故时，物业管理公司应积极协助采购方处理。

（十）物业管理区域内的供水、供电、通讯等公用事业设施及管线的维修养护责任，由相关公用事业单位负责。法律、法规另有规定的，从其规定。

（十一）物业管理公司因开展物业管理工作需要采购人配合时，应事先与采购人联系沟通，采购人提供方便和配合，如事先无与采购人取得联系沟通造成物业损害时，物业管理公司应承担其责任。

（十二）服务期内中标方所发生的劳务纠纷，工伤事故与采购方无任何关系，一切经济损失和法律责任由中标人承担。

（十三）物业公司从业人员如在工作期间与其他人发生争吵、打架斗殴事件，造成财产损失或人员受伤等情况，所产生经济损失和法律责任由物业公司承担。

（十四）合同期满后，中标方应将物业管理有关资料整理完整，必须无条件移交采购方。

（十五）物业管理公司必须服从采购方的管理，按时保质保量完成采购人交办的任务（含临时任务）。

（十六）投标方在投标前，如需踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。

附则

在服务期内，如因上级要求或其他原因进行范围调整、关闭，采购人有权终止合同，中标人应无条件接受。

对于上述项目要求，投标人应在投标文件中进行回应，做出承诺及说明。

采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。

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