锦州市 滨海体育管理中心

物业 服务 采购项目需求

项目概况

锦州市滨海 体育中心建设用地面积为 35.74万 平方米，总建筑面积 115489 平方米， 包括办公楼、运动员公寓、综合训练馆、体育馆、体育场、网羽中心等 。是 锦州市 最大的综合性体育中心，将供市民健身娱乐休闲之用，并可承接大型文体活动。

物业特点：体育比赛、文体表演的大型活动场所，标准高、要求高；全民健身、休闲娱乐的公共活动场所，具有公共性和开放式的特点，管理难度大；保安 、 保洁、消防、电工 及 维修工等 人员储备，能及时调配到位。

服务期：合同签订后 1 年。

服务范围

一、 维护安全及公共秩序。保障采购人日常工作井然有序；工作人员人身安全不受侵犯；财产不受损失；突发事件迅速得到解决；治安案件发生率为零，火灾发生率为零， 整体院区及办公环境干净整洁，各设施设备正常运行，确保饮食安全、卫生、美味的前提下，努力提高食堂管理服务质量，确保职工的饮食满意率。 有科学有效的设备故障、消防、安保等突发事件以及自然灾害的应急措施和解决方案。

二、 大型体育比赛、演出等各种大型活动的 后勤 保障服务。

服务要求

第一章总则及保密规定

一、总则

（一）物业公司员工入职前必须学习并严格遵守《中华人民共和国保守秘密法》。

（二）各岗位所有员工必须严格遵守本岗位保密规定。

（三）物业公司员工未经允许不能擅自接受任何媒体的采访。

（四）未经允许不能将机关内的任何资料带出机关或以电子邮件的形式发出。

（五）机关所有会议、贵宾接待行程等信息未经允许不得向任何非接待人员透露。

（六）所有工作人员不允许谈论、打听机关领导及工作人员的私人生活。

（七）所有工作人员进入办公室前必须先敲门并得到同意后方可进入。

（八） 严禁使用临时工参加涉及机密的工作，外来人员在机关内从事维修等工作时，现场必须最少有一名机关工作人员或物业公司工作人员。

（九）未经同意任何人严禁加配机关内任何地方的钥匙。

（十）任何人未经授权严禁擅自接听机关各部门的电话。

（十一）对违反保密规定，失密泄密员工必须从严处理，情节严重的予以开除，违反国家法律的予以移送公安机关处理。

二、管理人员保密规定

（一） 管理人员原则上只能在机关的公共区域内巡查，如需进入办公室或档案室时，必须首先得到机关相关工作人员的批准。

（二）管理人员在处理日常书报信件收发时，不得偷看其中内容，不能打听信件内容。不得向任何人透露信件的来源及去向。

（三） 日常管理中，各部门沟通的各类文字信息，必须分类保管，未经允许不得擅自处理。

（四）对机关内任何非管理范围内的事情，必须做到不该问的不问，不该看的不看，不该听的不听，不该说的不说。

三、安保人员保密规定

（一）对日常来访人员及贵宾的情况、行程未经允许不得向任何人泄露。

（二）日常信访、工作中发生的任何异常情况，必须做好记录并通过文字表格从护管系统内部渠道向相关部门报告，严禁向无关人员透露。

（三）日常监控室所看到的任何情况除非安全工作需要向相关人

员及领导报告外，不得向任何人透露，更不得作为日常话题。

（四）严禁向无关人员透露管辖范围内发生的任何案件情况。

（五）严禁利用安全监控设备对机关内的工作人员私人日常活动进行监控。

四、维修人员保密规定

（一）维修人员未经允许不得进入各部门办公室。

（二）维修人员到办公区域内进行维修工作时，必须得到机关相关部门的允许，并且现场必须有一名机关工作人员。

（三）进行室内维修工作时，未经允许不得擅自移动、翻动、偷看办公室内的任何文件。

（四）维修工在维修过程中必须做到不该看的不看，不该听的不听，不该问的不问，不该说的不说。

（五）严禁向任何无关人员描述各办公室的所见所闻。

五、保洁员保密规定

（一）重要部门、主要领导办公室指定专人进行清洁，人员应保持相对稳定。

（二）清洁过程中未经允许不得将任何带字纸片以及电子文件试为垃圾丢弃。

（三）所有磁盘、 带字纸张文件的处理必须经机关各相关部门同意，并由专门途径处理，严禁未经允许擅自将机关内废纸变卖。

（四）清洁过程中必须做到不该看的不看，不该听的不听，不该问的不问，不该说的不说。

第二章 保洁服务方案及管理制度

一、各岗位职责

（一）保洁主管岗位职责

1、负责监督执行公司及部门的各项规章制度。

2、负责检查保洁员的仪容仪表和到岗情况，作好考核评估记录。

3、根据当日工作任务，负责每日工作的分配指派。

4、负责检查所辖范围各责任区的清洁卫生状况。

5、负责随时检查保洁员的工作状况，及时调整各种工具及人力的配置。

6、负责对保洁员的工作态度和工作质量作出恰当的批评、纠正、指导，并作出正确的评估。

7、负责对清洁工具、设备的使用维护进行指导。

8、负责检查设备、工具的清洁保养工作。

9、协助处理涉内外纠纷、投诉。

10、负责每日工作记录的填写及交接班工作。

11、完成领导交办的其他任务。

（二）保洁员的工作职责

1、树立高度的责任心，严格片区保洁责任制，在清洁过程中，如发现设施设备有损坏或异常情况应及时向上级主管或维修人员汇报，负责管理好片区卫生器具，认真做到卫生器具整洁、布置合理，随时保持清爽、美观，保证楼内外的清洁卫生，不留卫生死角。保洁人员应随时巡视保洁区域，发现污物杂物应及时处理，随时保证清洁卫生。

2、保洁人员要努力提高自身素质和对公司负责的觉悟，服从领导工作安排，遵守公司工作纪律， 不迟到，不早退，不擅自离岗， 如有急事须向主管请假。 当班人员不得做与本职工作无关的事。得到主管的批准，方才能到休息室休息。

3、承包岗位片区卫生必须达到规定标准，连续3次未达标者，分别给予警告、罚款、辞退的处罚。当日值班长须做好详细记录。

4、保洁人员对服务要热情周到，举止端庄，礼貌大方，把客户当作上帝，对客户的投诉当日值班长必须马上处理，不得与客户发生争执。

5、上班时必须穿着清洁，按规定要求着装，并将工作卡端正戴在左胸前，不管在任何时候，任何工作场所都不得穿短裤、背心、拖鞋。

6、保洁人员在工作要坚持原则，团结协作，以礼相待，不准以个人恩怨懈怠工作，不准给同事设置工作障碍，不准以任何借口扰乱工作秩序。

7、不准私拿公物，私卖废品，如发现，分别给予罚款并同时辞退；如损坏卫生工具者，要照价赔偿。拾到物品，应及时上交主管。

8、保洁区域内的垃圾要随时清除干净，用垃圾桶、垃圾袋及时运送出场外或指定地点并倒入垃圾收集箱。

9、保洁人员在工作中有权劝阻、制止破坏公共卫生的行为，不能处理、解决时应立即向上级主管汇报，有权提出工作中的一些合理化建议。

（三）食堂保洁员岗位职责

1、严格做到一洗、二刷、三冲、四消毒。

2、每次洗碗水温至少达到90 ℃可开机，因故没有达到要求不准使用。

3、抽查一次不合格，扣当事人当月奖金2% 。

4、严禁使用不经消毒的餐具。

5、爱护公物，对餐具轻拿轻放，提高餐具利用率。发生人为损坏或偷拿餐具扣当事人当月奖金的5—10%或开除。

6、厉行节约，合理使用各种物品，杜绝长流水、长明灯。

7、搞好消毒间及分担区卫生。

二、具体保洁项目明细和检查标准

（ 1）公共区域 (不含外墙保洁)

三、保洁工作程序

(一）卫生间的保洁程序

卫生间主要特点

人员来往频繁，最易脏污的共用地方，人们不仅在卫生间大小便，还进行梳洗化妆，因此要求空气清新。然而，大小便会产生臭味和其他异味，清除异味难度较大。

日常保洁项目

1．及时冲洗厕（尿）兜、不得留有脏物。

2．及时清倒手纸篓，篓内手纸不得多于 2/3 。

3．不断拖擦地面，做到无水迹、无垃圾、无尘土、无污垢。

4．定时擦洗云台、面盆、厕（尿）兜等卫生设备。

5．定时擦拭门窗、间板、墙壁、窗台。

注意事项

1.作业人员要注意自身保护，作业时带防护手套和口罩，预防细菌感染，防止保洁剂损害皮肤。清洗卫生间所用的工具应专用，使用后定期消毒，与其他保洁工具分开保管。

2.注意卫生间的通风，按规定开关窗扇。

（二）保洁程序

1.备：作业前，备好以下用具：地拖、扫把、胶垃圾铲、水桶、抹布（两条以上异色毛巾，深色为坐厕兜专用，浅色抹其他）、洁厕剂等。

2.冲：进入卫生间首先放水将厕兜、尿兜冲洗。

3.倒：扫除地面垃圾，清倒手纸篓、垃圾筒、茶叶筐。同时将手纸篓、垃圾筒、茶叶筐冲洗干净。

4.洗：按照先台面盆，后厕兜尿兜的顺序，逐项逐个刷洗卫生设备。厕兜尿兜要用专用刷子、百洁布等专用保洁剂刷洗。然后再用清水冲洗，用抹布擦干净。厕兜存在臭味是因厕兜里部、边缘存有脏污，特别是尿兜的排水口和厕兜的下部（反水管水面以上），刷洗时应特别注意。

5.擦：用浅色抹布擦拭门窗、窗台、隔板、墙壁等，必要时用刷子、百洁布、刮刀等去污。

6.拖：用地拖拖擦地面，注意边角落，注意尿兜周围，不要留有水迹。

7.撤：关闭水阀，把门窗关好。

（三） 最影响卫生间保洁的现象是：

1.厕兜未冲或未冲净。

2.手纸篓已堆满或手纸扔在篓外边。

3.地面有烟头等垃圾，有水迹。

4.台面有污迹、水迹。

楼层公共区域保洁程序

（一）备用工具、材料：

扫把、垃圾铲、水桶、地拖、胶袋、干、湿抹布、保洁剂。

（二）工作程序：

1、用扫把彻底清扫楼层各通道地面。

2、用干净湿抹布擦抹墙面、防火门、楼梯扶手、铁栏杆、消防栓柜。

3、用湿无绒抹布擦抹不锈钢扶手护栏、指示牌，然后用干抹布抹净。

4、用湿拖把拧干水分后拖净地面污渍和楼梯。

5、清抹周围墙壁，清洗水池，扫除地面积水和杂物。

6、每天定时清理垃圾，清洗垃圾容器。

（三）标准：

1、地面、壁面石材、干净无污渍、有光泽。

2、防火门、指示牌、消防栓柜门无污渍、无明显积尘。

3、卫生间无异味，洁具无污垢、地面无污渍、积水。

（四）注意事项：

1、仪表整洁、精神饱满、举止大方得体。

2、使用的保洁用具要勤洗消毒，保持洁净。

3、打蜡、抛光和其它保洁大做安排中、夜班进行。

外围道路的保洁程序

（一）备用工具、材料：

大小扫把、胶刷、抹布、地拖、推水刮、垃圾铲、保洁剂。

（二）工作程序：

1、用扫把将地面分区域全面清扫一遍，清倒垃圾和杂物。

2、用地拖将旗台、楼台阶全面清洗地面，发现油迹，倒少量保洁剂在污渍处，用胶刷擦洗除渍，用水冲洗，扫除地面积水。

3、保洁周围排水和下水口，保证排水畅通。

4、下雨天用推水刮推掉台阶积水。雨停后，及时用胶扫把把广场上的积水和泥沙扫干净。

（三）标准：

1、地面无垃圾、纸屑、无积水、污渍、无杂物。

2、草地和绿化带保洁，无枯枝落叶和垃圾。

（四）注意事项：

1、保洁工作应小心细致，不要碰坏公共设施、设备等。

2、清洗工具。

玻璃门、窗的保洁程序

（一）备用工具、材料：

毛套、玻璃刮、伸缩杆、水桶、抹布、玻璃铲刀、玻璃保洁剂。

（二）工作程序

1、先用玻璃铲刀铲除玻璃镜面和边缘上的污垢。

2、将玻璃保洁剂按 1：10加清水。

3、将毛套浸保洁剂溶液，拧干多余水份，然后用适当的力量在玻璃表面顶端从上而下擦抹，用玻璃刮刮去玻璃上的水份。

4、一洗一刮连贯进行，当保洁玻璃的低部位时玻璃刮横向移动。

5、用无绒干布抹去玻璃表面和框架上的水印和水珠。

6、最后用拖把抹净地面上的污水。

7、保洁高处玻璃时，可把毛套、玻璃刮套在伸缩杆上操作。

8、循环保洁时用干、湿布，先用湿布擦抹，然后用干布抹干净污渍手印。

（三）标准：

玻璃或镜面表面无污渍、水印，通透无明显积尘。

（四）注意事项

1、毛套每次上水时必须洗干净毛套上的脏物、沙尘，避免擦花玻璃表面。

2、爱护使用玻璃刮刮上的胶条，一面损破后，可调换另一面再用，完全损破的需要更换。

办公室的保洁程序

主要特点：办公人员多，写字台、文件柜、电脑等设备、家具多，台面上文件、办公用具多、废纸垃圾多。保洁时间多受时间制约，主要作业需在客户办公前或下班后进行，通常是在室内无办公人员时作业。

日常保洁项目

（ 1）清倒烟灰缸、字纸篓等垃圾；

（ 2）清扫地面；

（ 3）擦拭办公桌、文件柜、沙发、电话、办公设备、茶几等家具；

（ 4）擦拭门窗、窗台、墙壁、天花、照明设施、饰物等；

注意事项

（ 1）受时间制约多，需在规定时间内迅速完成作业，需制定周密的保洁计划，事先设计好作业内容、作业路线、作业程序、作业时间，要求作业人员按计划作业，动作利索快捷。

（ 2）地拖、抹布等保洁工具，可多备几份，以减少往返清洗时间，提高短时间内突击作业的效率。

（ 3）进入客户已下班的办公室作业时，最好由2人以上同时进出，共同作业，并注意不做令人怀疑的动作，以免产生误会。

（ 4）抹办公桌椅时，桌面上的文件、物品等不得乱动。如发现手表、项链、钱包、通讯器材等贵重物品，应立即向主管或秩序维护部门报告。

（ 5）抹饰柜、饰物等贵重物品、陈列品时，切记小心、抓稳、轻抹、轻放，一般情况下不得使用有腐蚀性的保洁剂。

（ 6）吸尘器噪音大，室内吸尘作业可安排在客户上班前或下班后进行。

（ 7）管理办公室钥匙必须有严格的制度，除指定人员外，不得交与任何人员，客户要求开门或保洁人员作业时返回室内，应严格登记手续。

保洁程序

（ 1）备：准备好保洁工具，水桶、抹布、保洁剂、垃圾袋、吸尘器、地拖、扫把等。

（ 2）进：室内若有人，应先打招呼，得到允许后再作业,门不要关。

（ 3）查：进入办公室后，先查看有无异常现象、有无客户遗忘的贵重物品、有无已损坏的物品。如发现异常，先向主管上级报告后再作业。

（ 4）倒：清倒烟灰缸、纸篓、垃圾筒。倒烟灰缸时要检查烟头是否完全熄灭。清倒纸篓，集中垃圾袋时，应注意里边有无危险物品，并及时处理。

（ 5）抹：从门口开始，由左至右或由右至左，依次抹室内家具和墙壁等。毛巾应按规定折叠、翻面。抹每一件家具时，由高到低，先里后外。抹墙壁时，重点抹墙壁饰物、电灯开关插座盒、空调风口、踢脚板、门窗、窗台等。大墙面、天花的保洁为定期作业，也可穿插在日常保洁中进行（如每天抹一间或一面） 。

（ 6）整：台面、桌面上的主要用品，如电话、台历、台灯、烟灰缸等抹净后应按客户习惯的固定位置摆放，报纸、书籍摆放整齐，文件资料、茶杯及贵重物品不准动。

（ 7）换：收换垃圾袋、暖水瓶。

（ 8）吸：按照先里后外，先边角、桌下，后大面的顺序，进行吸尘作业。椅子等设备挪动后要原位摆好。发现局部脏污应及时处理。

（ 9）关：作业结束后，保洁人员退至门口，环视室内，确认质量合格，然后关灯、锁门。

（ 10）记：认真记录每日作业情况，主要包括保洁员姓名、保洁房间号码、进出时间、作业时客户状态（无人、工作、返回……）、家具设备有无损坏等。

(一)门厅、大堂的保洁程序

门厅和大堂的主要特点

来往人流最多、最频繁，带入的尘土亦较多，如不及时清除，将会扩散到办公楼的其他区域及楼层。另外其装修较其他区域豪华，摆设和装饰物较多。是领导、办公人员和外来客人进入办公楼的第一外场所。

(二)日常保洁项目

1.地面及入口处脚垫的清扫。

2.玻璃门和玻璃幕、间隔的擦拭。

3.各种家具摆设以及装饰物、标牌、消防器等擦拭。

4.墙壁和墙壁上装饰物、标牌、开关盒的扫尘、擦拭。

5.果皮箱的清倒、擦拭。

6.金属柱子、扶手、饰物等金属的擦拭。

7.烟灰缸的清倒、更换。

8. 此外还有天花、吊灯等特殊清扫项目。

(三)注意事项

1.为减少人们将室外尘土带入室内，门厅入口处应铺设防尘脚垫。遇雨天，应铺吸水性的脚垫。

2.门厅及大堂入口区域应设专人推尘，随时擦拭人们进入时的脚印。

3.门厅及大堂地面多为瓷砖、聚氯乙稀地板材、橡胶类地板材或地毯。应根据不同材质，采取不同的清洗方法。

4.不锈钢、铜、铝合金等装饰，如柱子、扶手、标牌等，容易受腐蚀，擦拭时要选用专用保洁剂、保护剂，切记小心不要造成划痕。

5.注意不要碰倒、碰坏大堂内的各种摆设饰物。

食堂的保洁程序

（一）日常保洁项目

1、按照程序先擦餐桌、餐椅，保持餐桌桌面光洁，无油腻、杂物等；餐椅无灰尘、无油污；就餐时随时保持桌椅干净，随时收拾桌上的碗盘，清理餐桌的剩饭、杂物等。

2、按照程序清扫地面垃圾、洒水、拖地面，达到地板光亮，无杂物、无污渍；就餐时随时清理地面的遗留杂物，清扫积水。

3、走廊墙壁、楼梯、扶手干净无污迹，无乱抹、乱画现象。

4、每日清扫卫生死角、门窗、门帘等。

5、泔水必须当日清理，泔水桶保持干净、封闭。

6、餐厅卫生清扫完毕后，整理卫生工具（拖把、扫帚、抹布都清洗一遍），使其摆放有序，放置在指定位置。

（二）注意事项

1、地面整洁干净，无泥土、污水等一切生活垃圾，餐桌、椅底等死角无灰尘、无遗弃骨头等遗弃食物。

2、水池无抹布、剩饭剩菜等异物。

3、墙角无蜘蛛网、污垢等。

4、餐桌不得随意挪动，桌面整洁、干净，无剩饭剩菜、汤汁、油渍等任何东西。

5、及时处理废弃油脂，食堂产生的垃圾存放于带盖的垃圾桶内，并及时清理运走，不留异味。

四、保洁员管理制度

（一）自我行为规范

1、工作时间需佩戴工卡，着工作服、工作鞋，保持着装整洁。

2、女职员禁止佩戴金饰，抹口红、化妆，男职员不许留长发、胡须。

3、准时上下班，不迟到、早退、旷工，病、事假需提前申请。

4、在工作场所严禁高声喧哗、吸烟、喝酒、聊天、打架、斗殴等。

5、不许在走道、楼梯、茶水房等处偷懒、睡觉、休息等。

（二）礼貌对待客户

1、进入办公室时应先轻轻敲门，征得同意后方可进入。

2、见到同事时应礼貌问好，早上应说早上好，其他时间应说您好。

3、严禁动用或偷盗任何物品。

4、清洁中必须挪动物品时，须向领导征求同意，清洁完毕后应放回原处。

5、不随便处理办公桌台上的废纸，必须处理时征求主人同意许可。

6、工作中不慎毁坏物品时，应及时、主动向客户道歉并立即向上司汇报，严禁私自处理或隐瞒不报。

7、领导经过工作场所时，应停下工作，礼貌招呼并主动让道。

8、拿工具乘电梯时应让客户优先。

（三）维护公司形象

1、闲谈时不许谈公司的经营事务及讲公司或者是同事的坏话。

2、保持良好的状态投入工作，处处注意维护公司的整体形象。

3、爱护公司的财物，保管好公司的工具和清洁用品。

（四）技术及操作规范

1、严禁把拖把、扫把等工具扛在肩上走路或乘坐电梯，工作完毕后及时对工具进行清洁、保养，各种工具和垃圾应放在墙角或不挡眼的角落里。

2、厕所清扫时应挂上清扫中及对不起，给您带来不便的牌子。

3、清扫现场地板太滑时，应竖好小心地滑的牌子。

4、工作完毕后应检查一遍工作现场，发现问题及时处理。

五、保洁员礼仪形象

（一）服务意识

工作中要保持精神饱满，工作认真、勤快。

（二）保洁工礼仪形象规则

1、业务操作时如遇过往行人应礼让为先，灵活退让，要让行、让位、让方便，若有碍他人时，要使用敬语：请当心、对不起、打扰您了、请这边走、谢谢，同时做以礼节手势示意。不可为了工作方便用粗直语言让他人退让，或径直操作，妨碍他人。

2、工作时凡与业主、客人相遇应有礼貌问候，或点头示意，用语为：您好！早晨好！特别是早晨第一次见一定要问候。多次相遇可点头微笑致意，要表现出礼仪素养。

3、凡登门处理业务，要先以中指扣门，扣门节奏要轻缓，不可用全掌或拳头砸门，按门铃也不宜久按不停，听到回应后，说明来意，得到允许方可进门，不经允许，严禁闯进闯出，讲话要谦恭有礼，并使用敬语：打扰您了，请问门外××可以扫走吗？×物最好放到×处，谢谢合作！等等。

4、凡遇询问，要恭敬礼貌对答，指点路径要按规定礼节手势示意方向。

5、客户有疑难时，要主动热情给予帮助，可主动表示：需要我为您做什么吗？ 请稍候，我为您打听一下 请找××，他会帮您解决等等。

6、发现形迹可疑人员，要有防范意识，但用语一定要注意礼节，如请问先生（小姐）您找谁？ 请问有什么事让我帮助等等。不可用盘查态度和证据询问，如需要盘查应报知保安人员处理。

（三）保洁人员八不准：

1、不准当班时与同伴闲谈；

2、不准与客户过分亲近，失去恭敬；

3、不准将个人私事或公司纠纷向他人申诉；

4、不准使用不雅失敬语；

5、不准在公共场所大声喧哗或呼叫；

6、不准损耗公务和拾捡他人财物；

7、不准当班与他人发生争吵现象；

8、不准当班时有影响公司行业形象的所有不良不雅言行举止。

六、卫生检查制度

（一）楼梯、梯间、走廊地面清洁保养

1、检查方法

(1)对清洁员每个责任区抽查 2个区域，走廊3处。

(2)直观目视楼道、梯间、走廊地面有无纸片、杂物、污渍。

(3)直观楼道、走廊天花板有无明显灰尘、蜘蛛网。

(4)每个区域梯间烟头是否超过2个，走廊100m内烟头是否超过 1个。

2、质量标准

(1)楼道、梯间、走廊地面无烟蒂、无杂物、无污清。

(2)楼梯、梯间、走廊地面每个单元梯级烟头不超过2个，走廊100m烟头不超过1个。

(3)桉道、走廊大花板尤明显灰尘、蜘蛛网。

(二)地面、窗、扶手、电子门、消防检管、电表箱、信报箱、楼进开关等的清洁保养

1、检查方法

(1)对清洁员每个责任区抽查 2处，进行全面检查。

(2)检查上述区域有无广告纸、蜘蛛网、痰迹、积尘。

(3)手持白色软纸巾擦试墙面等无明显污染。

质量标准

(1)地面、面、扶手、电子门、消防栓管、电表箱、信报箱、楼道开关无广告、蜘蛛网、痰迹、积尘。

(2)用白色软纸巾擦试 100cm无明显污染。

(三)电梯清洁保养

1、检查方法

(1)直观电梯轿箱四璧是否干净、有尘、有污染、有手印、有杂物。

(2)检查电梯门轨槽，显示屏是否干净、 有尘。

2、质量标准

(1)电梯轿箱四壁干净、无尘、污染、手印、杂物。

(2)梯门轨槽，显示屏干净无尘。

(四)洗手间、坐厕器清洁保养

1、检查方法

(1)直观坐厕器内部、外部及坐厕器水箱外部有无污渍、污垢、明显水渍、水迹。

(2)手持白色柔软纸擦拭坐厕器外部、坐厕器水箱外部，查看有无灰尘。

(3)直观坐厕器上盖板、坐板有无水迹。

(4)直观坐厕器内、外部及水箱表面釉面色泽是否光亮有无损伤。

(5)放水检查坐厕器上下水是否畅通。

2、质量标准

(1)坐厕器内部无污溃、污垢。

(2) 坐厕器外部、水箱外部有无污渍、污垢、水渍、水迹、印迹。

(3)直观坐厕器上盖板、坐板无水迹。

(4)坐厕器内:外部及水箱表面釉面色泽光亮，无损伤。

(5)坐厕器上下水畅通。

(五)洗手间小便器清洁保养

1、检查方法

(1)直观小便器内部、外部有无污渍、污垢及明显水溃、水迹。

(2)手持白色柔软纸擦拭小便器接尿斗外部下方，察看有无污垢。

(3)直观井放水检查小便器上、下水是否畅通。

(4)直观小便器釉面色泽是否光亮、有无损伤。

2、质量标准

(1)小便器内部无污渍、污垢。

(2)小便器内部无灰尘、污渍、污垢及明显水渍、水迹。

(3)小便器接尿斗外沿下方无污垢。

(4)小便器釉面色泽光亮、无损伤。

(5)小便器上、下水畅通。

(六)洗手间洗脸盆、台面、化妆棉清洁保养

1、检查方法

(1)直观洗脸盆、台面、镜面有无污溃、污垢、水渍、水迹。

(2)手持白色柔软纸擦拭洗脸盆、台面、镜面及四角，查看有无灰尘。

(3)直观卫生洁具 (水龙头)表面有无污渍、 污垢、水渍、水迹。

(4)手持白色柔软纸擦扰卫生活具(水龙头)下部，手柄下面， 查看有无污垢。

(5)用干净抹布擦拭洗脸盆没水口处，查看有无污溃、河垢。

(6)放水检查洗脸盐上、下水及溢水口是否畅通、无阻碍。

(7)手持金色柔软纸擦拭洗脸盆、化妆台下面，查看有无灰尘、污溃、污垢。

2、质量标准

(1) 洗脸盐、化妆台、化女镜表面无灰尘、污渍、污垢、水溃、水迹。

(2)卫生洁具(水龙头)凝面无灰尘、污溃、污垢、水渍、水迹。

(3)洗脸盐釉面色泽光亮、无损伤。

(4)化妆镜面影像清晰.

(5)化妆台面色泽光亮、沱损伤。

(6)洗脸盐上、下水及溢水口畅通、无阻碍。

(7)洗脸盆、化妆台下面无灰尘、污渍、污垢。

(七)洗手间地面清洁保养

1、检查方法

(1) 直观地面表面无污溃、访垢、水渍、水迹。(2) 直观小便器下方地面有无尿渍。

(3)首次白色柔软纸擦拭墙面、坐厕器后侧、坐厕隔离板下方等地面死角处，查看有无污渍、污垢。

(4)直观地面釉面砖的色泽是否光亮，又无损伤。

2、质量标准

(1)地面不得有污溃、污垢、水渍、水迹。

(2)小便器下方地面不得有是迹。

(3)墙角、坐厕器后侧、坐展隔离板下方等地面死角处无河渍、污垢。

(4)地面釉面砖的色泽光亮、无损伤。

(八)洗手间墙面、门、门套清洁保养

1、检查方法

(1)直观墙面、门、门套、坐厕隔离板、隔屏板门表面有无污垢、污渍、水渍、水迹、印迹留存。

(2)手持白色柔软纸擦拭墙面、门、门套、坐厕隔离板、隔屏板门表面，查看有无灰尘。

(3)直观木质门、门套、坐厕隔离板、隔屏板门表面涂料色泽是否柔和、光亮、有无损伤。

(4)直观墙面釉面色泽是否光亮、有无损伤。

2、质量标准

(1)墙面不得有灰尘、污垢、污溃、水渍、水迹、印迹等，墙面釉面色泽光亮、无损伤。

(2) 门、门套、坐厕隔离板、隔屏板门表面不得有灰尘、污垢、

污渍、水渍、水迹、印迹，表面涂料色泽光亮。

(3)门现门套、隔屏板、隔屏板门之间的连接链及缝隙不得有灰尘、污渍、 污垢。

(九)灯罩、烟感器、出风付、指示灯清洁保养

1、检查方法

(1)对清洁每个责任区单查3处、

(2)直观检查有无明显灰尘、河迹。

2、质量标准

灯罩、烟感器、出风口、指示灯无明晶灰尘、污迹。

（十）玻璃门窗、镜面清洁保养

1、检查方法

(1)直观玻璃广窗、镜面表面透光性如何，有无折光现象， 有无灰尘、污垢、污渍、水迹、水渍、手印及其他印迹。

(2)手持白色柔软纸擦拭玻璃与结构框之间缝隙和窗台立面、平面接缝处，查看有无污垢、灰生。

(3)手持白色软纸擦拭玻璃拼接处耐候硅酮密封胶胶缝表面，查看有无污垢。

2、质量标准

(1)玻璃门窗，镜面表面透光性强，无折光现象，无灰尘、污垢、污渍、水迹、水渍、手印及老他印迹。

(2)玻璃与结物框之间缝隙不得存在。

(3)玻璃拼接止的耐候硅醒密封胶胶缝表面应无污垢。

(4)不锈钢制品扶梯清洁保养:首先用干净的湿 毛中将不锈钢制品上的灰尘及污迹擦洗干净，后用不锈钢光亮剂保养。

第三章秩序维护 (保安) 服务方案及管理制度

保安服务是物业管理中不可缺少的一部分， 可以说没有安全的环境，就没有舒适的工作生活环境，我公司针对位置特点，根据人防加技防的原则，对治安防范工作，本公司按照市场化、专业化、规范化的管理模式，制定了一整套严格的管理制度和操作规程，负责治安保卫、交通安全管理和消防管理，参与社会联防，保证正常的工作和良好的工作环境。

一、岗位职责

(一)定岗执勤的具体任务要求:

(1)门岗室整洁，人员统一着装。设专人24小时值勤，对机动、非机动车辆出入验证，对外来车辆查验登记。

(2)坚守岗位，服从指挥，文明服务，礼貌待人，做好值班记录，交接班要准时并做好交接班记录。

(3)严格执行来客来访登记制度、货物出门查验制度，对来访人员进行登记、记录和引导。

(4)负责内部的信函、报刊、文件的邮寄与分发。

(5) 发现异常情况及可疑人员应以询问查清，发现火警或治安隐患、事故等紧急情况应立即处置，并及时报告有关部门。

(二)流动巡逻执勤的任务要求:

(1)按照规定路线和时间巡逻，对重点部位至少每1小时巡查一次，并做好遇逻记录。

(2)巡逻过程中对异常情况及可疑人员应以询问查清，发现火警 或治安隐患、事故等紧急情况应立即处置，并及时报告有关部门。

(3)巡查各公共部位设施、设备的完好情况，看管公共财产，包括楼内的门窗、消防器材及院区的井盖、花、草、树木等。

(4)熟悉消防器材的位置，掌握消防器材的使用方法。

(5)对出入的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置，非机动车辆停放整齐。

(6)做到及时发现并及时报告和积极配合有关部门处置四防或发生在区域内的刑事、治安案件现场。

(7)把服务区域内的违法犯罪嫌疑人员扭送公安机关或送保卫部门。

二、保安人员十要与十不准

1.要加强政治业务学习，不准做违法违纪的事。

2.要服从领导听从安排，不准搞自由主义。

3.要加强组织纪律性，不准迟到早退无故旷工请假。

4.要坚守工作岗位，不准擅离职守.

5.要敢于同坏人坏事做斗争，不要做老好人。

6.要遵纪守法，不准参与赌博、吸毒。

7.要秉公执勤，不准徇私舞弊和收受礼物。

8.要保守机密、不准泄漏公司机密和他人隐私。

9.要加强团结，不准搞反派性活动。

10.要严格执行规章制度，不准违章办事和酗酒。

三、交接班管理制度

(1)本班相互转换岗位时，须认真做好岗位工作记录。

(2)本班最后一岗与下一班交接时，要将本班工作情况详细交待给下一班，以便下一班开展工作。

(3)交班人员将公物转交下一班，并在最后一岗的工作记录栏目里写明下一班接岗人的姓名。

(4) 发现问题，交接双方须当面说明。如果交班人离开后，接班人才发现属于上班问题的， 应立即报告班长或部门主管处理。

(5)交接班须正点、守时，非特殊情况.不得超时接班。

(6)接班人未到，交班人不得离岗，否则由此产生的一切后果由交班人负责。

2、班长交接班

(1)接班人须提前15分钟签到上班，翻看工作记录，询问工作情况，以便班前列队时将工作重点明确给保安员。

(2)交班人须将本班工作情况详细交待给下一班，并将本班已完成和待完成工作认真记录在每班工作交接表上，交接双方签名确认。

(3)交班人将公物转交下班，交接双方须在公物交接表 上签名确认。

(4)交班人须将相关记录书写清楚，并将相关记录簿移交给接班者。

(5) 发现问题，交接双方须当面说明。如果交班人离开后，接班人才发现属于上班之间问题的，应即时报告部门主管处理。

四、警棍佩带使用制度

(1) 警棍是保安人员执行公务时佩带的自卫防暴器械， 保安员应严格保管和使用，不得将警棍转借他人。

(2)当值保安员应将警棍挂在腰带后侧。

(3)不得在岗位上随便玩婴或挥舞警棍。

(4)处理一般问题时，不得手持警棍或用警棍指着业主、客人讲话。

(5)非紧急情况或人身安全未受威胁的情况下，保安员不得以任何借口或理由使用警棍攻击他人。

(6)当值保安员要妥善保管所佩带的警棍，如有遗失或损坏， 要照价赔去。

(7)交接班时要检查清楚后再交接，接收人发现警棍被损坏而不报告.应负责赔偿

五、对讲机使用制度

(1)持机人负责保管和使用对讲机，禁止转借他人或将天线拆下来使用。

(2)发现对讲机有损坏或通讯失灵，持机人应立即向班长报告，由部门主管检查后交维修部维修，严禁自行拆修。

(3)严格按规定频率使用，严禁乱按或乱调其他频率。

(4)严格按对排机充电程序充电，以保障电池的性能、寿命和使用效果。

(5)交接班时交机人要讲明对讲机当班使用状况;接机者当场查验，发现损坏或通讯失灵，立即报 告主管或班长。

(6) 呼叫对方时，先报自己岗位，再呼对方，并在最后讲收到请回话。

(7)收接方回话后，呼方要简明扼要地将情况讲清楚，收接方收到情况或信号后，应回答清楚或明白。

(8)用对讲机讲话时应使用规范礼貌用语，严禁用对讲机粗言秽语、开玩笑或谈与工作无关的事情。

六、保安业务培训制度规范

1、单兵队列考核标准

(1)军人军姿:头要正颈要直，提胸收腹，两限平视前方，下额微收，两臂下垂，五指并批。拇指贴在食指第二关节，中指贴在裤缝，精神面貌好。

(2)停止间转法:两快一稳，即转体快，靠脚快，站得稳。

(3)齐步与立定:向前摆臂到作调服的第三、第四颗纽扣之间，离身体约25厘米不超过衣缝线，向后摆臂离身体约30厘米， 步幅75厘米，步速112~116步/分钟。

(4)敬礼:手指并找，手院与小臂平直，大臂拍到与肩平，手指与帽檐接缝处约2厘米，取捷径-步到位。

为加强滨海体育中心大院安全保卫、综合治理、消防安全等相关工作管理，规范监控室值班、登记制度，先根据滨海体育管理中心实际情况，制定本制度。

七、监控室管理制度

1、认真做好滨海体育中心的三防工作、安全保卫工作和监控值班工作；

2、监控值班人员应熟悉并掌握管理中心辖区内所有监控点位及周围情况，每天全时对辖区内进行监控安全检查，及时排除安全隐患，针对发现异常情况及时报告；

3、值班期间，严禁脱岗，认真履职。工作期间严禁酗酒、打牌、打麻将、玩游戏等一系列娱乐活动；

4、值班人员要认真做好值班期间的监控值班登记工作。值班人员每天向安保负责人汇报当日值班情况，如遇重大问题必须及时向管理中心领导报告。有违反值班纪律者视情节轻重予以警告、开除处分，并视情节追究相关经济责任和行政责任；

5、交接班时，交班人员向接班人员准确介绍当日监控值班情况及未完成工作，接班人员认真核对值班记录信息，确认无误后，交班人员方可离岗。

第四章 食堂保障服务方案及管理制度

（一 ） 总体 设 想与 管 理目 标

为 了 加 强 对 本 项 目 的 食 堂 管 理 ， 改 善 职工与学生就餐条 件 ， 现 结 合

食 堂 的 实 际 情 况 和 要 求 , 特 拟 定 以 下 管 理 方 案 。

总 体 设 想 与 管 理 目 标

职 工 食 堂 是 职 工 在 工 作 过 程 中 的 生 活 保 障 ， 在 确 保饮食安全 、 卫

生 、 美 味 的前提下 ， 努力 提 高 食 堂 管 理 服 务 质 量 ， 确 保 职 工 的 饮 食 满意

率 。

1、服 务 内 容

服 务 期 限 ： 1 年

质 量 标 准 ： 符 合 国 家 相 关 标 准 ， 达 到 合 格 且 符 合业主 需 求 。

人 员 安 排 ：餐厅 2 人 、 厨师 2 人 、 面 点 师 1 人 、面点师助理 1人，

改刀 2 人、洗碗 2人 。

所 有 人 员 均 须 持 健 康 证 上 岗 ， 并 定 期 体 检 。

建 立 健 全 食 品 卫 生 、 加 工 管 理 制 度 ， 操 作 规 程 、 岗位责任 制 ， 针 对

重 点 环 节 落 实 相 应 的 控 制 措 施 ， 实 行 全 过 程 控 制 管 理 。

严 格 执 行 《 食 堂 管 理 制 度 》 ， 严 把 食 品 原 料 贮 存 、 加 工 、 出 品 关 键

环 节 。

2 、 职 工 就 餐 标 准 及 要 求

2.1 早 餐 标 准 ： 四样咸菜、三种主食、一个鸡蛋、两种粥、一豆浆；

2.2 午 餐 标 准 ：运动员是两 荤两 素 、 一 汤 、一 咸 菜、一水果 或酸奶 ,

三种主 食 。工作人员是一荤两素， 一 汤 、一 咸 菜、 三种主食。

晚餐标准： 两 荤两 素、一汤、三种主食。

2.3 职 工、运动员 就 餐经费由甲方负责，采用单位统一核销的方式。

2.4 就 餐 时 间 ：

运动员： 早 餐 8:00-8:30 午餐12:00-12:30 晚餐17:00-17:30

工作人员： 早 餐 8:00-9:00 午餐11:30-12:30

2.5 就 餐 要 求 ： 严 格 按就餐时间 进 入 餐 厅 ， 如 有 因 工 作 原 因 需 要

提 前 或 推 迟 就 餐 ， 需 提 前 30 分 钟 通 知 食 堂 工 作 人 员 。 因工 作 需 要 不 能

按 时 在 食 堂 就 餐 的 可 采 取 轮 换 就 餐 办 法 。

2.6我 公 司 具 备 合 法 从 事 经 营 活 动 的 相 关 证 照 ， 如 营 业执照 、 组

织 机 构 代 码 证 、 税 务 登记证 、 法 人 身 份 证 、 卫 生 许 可 证 、 产品质量 监 督

检 验 报 告 、 动 物 检 疫 合 格 证 等 资 质 证 明 材 料 。

2.7严 格 遵 守 国 家 的 卫 生 管 理 条 例 ， 饭 菜 卫生要保 证 ， 如 发 现 有职

工 中 毒 事 故 ， 一 切 责 任 和 费 用 由 甲方 负 责 。

2.8 保 证 双 方 拟 定 的 伙 食 标 准 费 用 供 应 膳 食 及 服 务 ， 并 保 质 保

量 ， 力 求 做 到 多 样 化 。

2.9 保 证